GB/T 40059-2021
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标准简介
GB/T 40059-2021.Facility management- Guidance on strategic sourcing and the development of agreements.
1范围
GB/T 40059为设施管理(FM)中的战略寻购和协议制定提供指南。它强调:
FM寻购过程中的基本要素;
寻购过程中的FM角色和责任;
典型协议模型的制定过程和结构。
GB/T 40059适用于:
与围绕核心业务的服务和支持功能相关的战略过程;
FM战略的制定;
设施服务供应协议的制定,该协议涵盖公共和私营服务需求以及内部或外部生产/交付可选方案;
FM信息系统的开发;
FM教育和研究;
主要工作环境类型下的组织发展和业务过程再造(例如:工业、商业、行政.军事、医疗和膳宿等工作环境)。
2规范性引用文件
下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件,仅注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。
ISO 41011 Facility management-Vocabulary
3术语和定义
ISO 41011界定的术语和定义适用于本文件。
4寻购战略和了解核心业务背景
4.1寻购战略
FM的架构、交付以及支持服务供应与需求组织的业务战略保持一致,是成功实现核心业务目标的关键。因此,FM组织对需求组织的战略进行分析是非常重要的。为实现这一目标,一个有效的寻购过程将起到重要作用。
1范围
GB/T 40059为设施管理(FM)中的战略寻购和协议制定提供指南。它强调:
FM寻购过程中的基本要素;
寻购过程中的FM角色和责任;
典型协议模型的制定过程和结构。
GB/T 40059适用于:
与围绕核心业务的服务和支持功能相关的战略过程;
FM战略的制定;
设施服务供应协议的制定,该协议涵盖公共和私营服务需求以及内部或外部生产/交付可选方案;
FM信息系统的开发;
FM教育和研究;
主要工作环境类型下的组织发展和业务过程再造(例如:工业、商业、行政.军事、医疗和膳宿等工作环境)。
2规范性引用文件
下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件,仅注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。
ISO 41011 Facility management-Vocabulary
3术语和定义
ISO 41011界定的术语和定义适用于本文件。
4寻购战略和了解核心业务背景
4.1寻购战略
FM的架构、交付以及支持服务供应与需求组织的业务战略保持一致,是成功实现核心业务目标的关键。因此,FM组织对需求组织的战略进行分析是非常重要的。为实现这一目标,一个有效的寻购过程将起到重要作用。
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标准内容
ICS 03.080.01
中华人民共和国国家标准
GB/T40059—2021/IS041012:2017设施管理
战略寻购和协议制定指南
Facility management-Guidance on strategic sourcing and thedevelopment of agreements
(1SO 41012:2017,IDT)
2021-04-30发布
国家市场监督管理总局
国家标准化管理委员会
2021-11-01实施
-riKacerKAca-
2规范性引用文件
术语和定义
子购战略和了解核心业务背景
4.1子购战略
1.2战略层而、战术层而和运作层而…4.2.1
战层面
战术层面
运作层面
5FM中的寻购过程
寻购过程流程图
识别和分析当前和木米的需要和期望将需要转化为要求
确定服务水平
识别服务交付可选方案
制定和分析业务案例
财务考因素
投资战略
估算成本和附加价值
定价战咯
风险分析
协议的不同层面
项目战略
为服务可选方案制定业务案例
5.7选择史优选的于购/服务交付可选方案6设施服务供成
原则性可选方案·
6.2内部服务供应.
6.3外部服务供应
7FM协议的主要特征
必备要件
-rrKaeerKAca-
GB/T 40059—2021/ISO41012:201713
GB/T 40059—2021/IS0 41012:20177.2.1
管理责任的分配和沟通
服务水平协议（SLA）
合同终止
7.3协议结构和内容
8协议中的常见考虑因素
灵活性·
绩效准则
信息责任
报告和审核程序
持续改进、最仕实践和创新
资产史换和项口活动·
法律法规www.bzxz.net
企业标准
协议终止
协议的准备和制定
准备阶段
资格预审阶段·
招标/谈判阶段
协议编制阶段
签署阶段
实施阶段
进场阶段
验证阶段
运行阶段
终止阶段…
测量服务供应绩效
测量有效性
附录A（资料性附录）服务要求示例：业务案例内容示例..
附录B（资料性附录）
附录（（资料性附录）协议结构：通用条款附录D（资料性附录）服务水平协议：协议（SLA条款)的益处、编制和结构参考文献
-rrKaeerKAca-
本标准按照GB/T1.12009给出的规则起草。GB/T40059—2021/1S041012:2017标准使用翻译法等同采用IS0）41012：2017设施管理战略寻购和协议制定指南》。与本标准中规范性引用的国际文件有一致性对应关系的我国文件如下：GB/T36688—2018设施管理术（ISO410112017.IDT）本标准做了以下编辑性修改：
“参考文献\中用国内文件代替原文中部分相对应的国际文件并调整了次序：删除IS）和IEC用丁维扩标准化技术数据库的地址信息本标准山全国设施管理标准化技术委员会（SAC/TC581)提山并归口本标准起草单位：上海费哲设施管埋咨询有限公司、深圳市设施之家科技有限公司、中机生产力促进中心、微软（中国)有限公司、华晨宝马汽车有限公司、北京博绿信远建筑技术有限公司，本标准主要起草人：刘军、吴姣、张利民、陈开俊、郭篇、顾枫、曹利、马宏宁、范雪松。rrKaeerkAca-
GB/T40059—2021/IS0)41012:2017引言
设施管理系列国家标准对设施管理的特性行了描述，并可同时适用丁私营机构和公共机构。注：在英文中，术语\lacility nanagencnt\和\laciliticsInanagemcnt\可换使用。在本系列标准的编制过程中，通过国际合作已经识别了可以跨越各种市场领域、红织类型、过程活动和地理位置而适用的普遍做法，这些标准的实施将有助于：一提升质量、生产力和财务绩效；一增强可持续性并减少对环境的负而影响；一开发功能型、激励型的工作环境：维护合规性并提供安全的工作场所：优化生命周期绩效和成本：
一改逊适应能力和相关性：
一史成功地展现组织标识和组织形象，设施管理（FM)及相关的商品或服务支持核心织活动和月标的实现。本标准的月的在于，让组织能够识别并选择FM设计、寻购和交付中最合适的可选方案，本标准提供了整个战略寻购过程的步骤指南以及如何编制和实施适当的内部或外部设施服务协议指南：本标准还为下列事项提供指南：协设的种奖：
—一协议的制定、结构和内容：定义的削明（在适当的情况下），本标准推逊一种从战略层面到运作层面的方法论，附带示例和检查清单。此寻购方法的适用目的在于，为FM专业人员，以及采购、财务和高级管理团队在价值增值和运行成本优化方面做出重大贡献附录A和附录B给出了此典型服务要求和业务案例的示例，附录C和附录D提供「通用条款、专用条款以及典型协设的结构化核对清单。对于以一个用平台为基础，同时义考患到在起源、日的和国家法律法等方而有所差只的设施管现协设而声：这些附录更使于当事人在协议制定过程中选择重要条款及优先事项。
本标准主要是为了复杂的内部白营或外部采购服务而缩写的，如果将它适用丁较小的项目，则本标准中所采纳的内容规定可能需要按比例缩减，本标准中的信息并不完全适用于所有设施管埋过程或设施管理协议，
本标准中所提到的\协议\\服务”\服务供应商”，特指“FM协议/设施服务协议\\设施服务\*设施服务供应商（内部设施服务供应方或外部设施服务供应商）”。此外，何提到的单个服务，也川能包含多项服务。
-riKacerKAca-
1范围
设施管理
GB/T40059—2021/1S041012:2017战略寻购和协议制定指南
本标准为设施管理(FM)中的战略寻购和协议制定提供指南。它强调：FM寻购过程中的基本要素：
寻购过程中的FM角色和责征：
典型协议模型的制定过程和结构：本标准适用于：
与围绕核心业务的服务和支持功能相关的战略过程；FM战咯的制定：
设施服务供应协议的制定，该协议涵盖公共和私营服务需求以及内部或外部生产/交付可选方案；
-FM信息系统的开发；
-FM教育和研究；
主要工作环境奖型下的纽织发展和业务过程再造（例如：工业、商业、行政、军事、医疗和膳宿等工作环境）。
2规范性引用文件
下列文件对于本文件的质用是必不可少的，凡是注什期的引用文件，假注门期的版本适用手本文件。凡是不注Ⅱ期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。1Vocabulary
ISO 41011 Facility management3术语和定义
IS041011界定的术语和定义适用手本文件4寻购战略和了解核心业务背景
4.1寻购战略
FM的架构、交付以及支持服务供应与需求组织的业务战略保持致·是成功实现核心业务日标的关键，因此，FM组织对需求组织的战略进行分析是非常重要的。为实现这·日标，个有效的购过程将起到重要作用。
可能对寻购战略产生影响的谁则包括但不限于：竞争环境：
价值驱动因索（包括成本/效益分析）；一对于资源灵活性的需要；
业务风险：
供应链的可靠性/过度依赖单一供应商的风险；1
-rrKaeerkAca-
GB/T40059—2021/IS041012:2017运作方而的相互依赖关系：
内部白营FM专业知识的可用性：一各种供应可选方案的可用性和可行性；企业政策例如：坏境政策和企业社会责任政策）：一法律法规要求和预期的法律变化；组织文化和管理风格：
报告要求和管理信息系统：
战咯层面和运作层面「的企业月标：创新；
不动产和FM战略：
建筑资产组合。
出丁大多数组织都在动态变化的环境下生存，因此这些寻购过程宜保持连续性，并且在任何时恢都与组织的整体业务战略密划相关。寻购过程能然得充是的FM能力作为支持，这一点是至关重要的，这种支持途径通过内部或者外部的供应来源而实现，这些能力亢包括们不限于：了解核心业务：
分析技能；
管理技能；
沟通技巧；
适当的FM知识；
一采购技能；
法律技能；
环境、社会和文化意识：
评价服务可选方案和所需成果的能力：4.2战略层面、战术层面和运作层面4.2.1总则
为了取得成功并交付所需的结果与核心业务的任务、愿最，标和领域保持高度一致，可进一步地说，为核心业务提供战略指南、剂释需要并将它们转化为清晰的服务需求和要求正是FM的角色。FM在个层面上发挥作用：
一战咯层面；
战术层而；
运作层而。
“战略层而”“战术而”和“运作层而”的定义见ISO41011。4.2.2战略层面
战咯层面的月的是通过以下活动实现组织的长期且标：确定符合组织战略的FM战略：
为空问资产：过程、服务来制定决策并完善指导原则：积极的输人和响应：
启动风险分析和风险缓解并提供适应组织内部变化的方向：确定绩效管理方针和成果；
-rKaeerkca-
评估设施对基本活动、外部环境和社会所产牛的影响；维护与政府机构和其他利益相关名的关系：批准业务计划和预算：
向需求组须提供咨询服务：
确定重新采购的准则；
制定采购决策，
4.2.3战术层面
战术层面的目的是通过以下活动实现组织的中期目标，例如行政管理：
一报告(创建和执行)；
一记录(状态和事件）：
实施并监视战咯指南：
制定业务规划和预算：
将FM目标转化为运作层面的要求：确定服务水平协议（SLA)：
确定关键绩效指标（KPI)：
管理项月、过程和协议：
管理FM团队；
管理FM服务团队；
优化资源利用：；
对变化进行适应调整和报告；
GB/T40059—2021/IS041012:2017在战术层面与内部服务供应或外部服务供应商进行沟通4.2.4运作层面
运作层面的日的是通过以下活动在日常下作巾为最终用创造所需的还境·例如：按照SI.A交付服务；
监视和检查服务交付的过程；
监视服务供应商：
接受服务请求（例如：通过服务平台或服务热线）；收集来自最终用广的绩效评价、反馈、需求等数据；向战术层面报告：
在运作层面「与内部服务供应方或外部服务供应商进行沟通。5FM中的寻购过程
寻购过程流程图
子购过程由第5章一第10章中所描述的各个步骤组成，如图1所示。3
-rKaeerkAca-
GB/T 40059—2021/1S 41012:2017纠正措施/改进（如果必要的话）寻购战
略和核
心业务
理解业务
背景和战
将服务战
略与业务
或略（包
括环境、
企业社会
责任、法
律、经济
和政治间
题）保持
识别和
将需要
分析当
转化为
前/未来
的需要
识别需求
组织当前
的和未来
的设施需
要和期望
确定将要
交付哪些
指定准则
和参数
器要，以
及交付地
识别预期
点和交付
的可测量
的输出
（质量水
确定将变
实现的战
略目标
（成本、
质量等）
为每项服
务确定续
效指标和
识别服！
务交付
制定和
分析业
可选方案】
务案例
市场调查创建业务
确定成本
和风险基
财务问题
确定投资
估算成本
定价战略
风险分析
组织需要
项目战路
选择更优！
选的寻购入
服务交付
同选方案
内部服务
外部服务
选择和推荐更优选的寻购可选
将此推荐方案付诸执行：
a）内部自营（确定所要求的
能力水平、分配资源、组
织安排）：
b）外包（协商、签署协议）。
图 1 寻购过程流程图
识别和分析当前和未来的需要和期望该寻购过程步骤见图2。
寻购战
略和核
心业务
识别和
将需要
转化为
分析当
前/末来
>的需要
识别服！
务交付
制定和
分析业
【可选方案】
务案例
选择更优
选的寻购
服务交付
可选方案
内部服务
外部服务
图2寻购过程：识别和分析当前和未来的需要和期望FM
服务采购和
FM协议
（71819）
制定服务
水平协议
制定整体
FM服务
供应协议
纳入所要
求的合同
记录续效
股行FM
测性服
务供应
后续工作，
监视和检验
服务供应商
的交付成果
据收集利
向买房组织
报告设施服
比较交付和
服务要求
认别和实施
纠正指施
服务采购和1
FM协议
（7+8+9)
测至服
务供应
在对需要进行识别时，第一步就是要了解当前状况并建立一个基准。对当前的组织结构、能力、服务交付模式、现有服务合同以及当前绩效度量参数有个全而的埋解是至关重要的。现有核心业务信息的下列附加要素在人多数寻购过程中都发挥着重要作用。于管理服务供应时可能会涵盖范国非常广泛的、性质完全不同的需要和需求.FM相关的寻购活动则至少宜从需求组织那里获取以下信总：基本活动和核心业务使命，愿景战略和企业价值：，业务/活动的关键日标；
-地理位置和运营区域，建筑组合和空问；组织的短期/长期战咯方向及其对诏如建筑组合、技术型基础设施、劳动力和胜任能力的影响；组织的文化、结构、治埋和决策制定原则（地方的、区域的、全球的）：日前和末米可能的(预期的)企业形象和商标：核心产品/服务的范围和性质以及分销（地方的区域的、全球的）：与川持续环境问题和社会责任相关的战略考虑因素：对战咯选择产生决定性影响的安全性、适应性和其他风险考虑因素：-rrKaeerkAca-
GB/T 40059—2021/ISO41012:2017对战略选择产生决定性影购的顾客，需求组织和其他利益相关者：用于规划和控制服务的信息管理：服务供应的现有基础和安排以及服务范用：基本活动和支持服务之间的接口：“现状\的情况：用广对日前的服务供成范围和质量所具有的期望和满意度；适用的法定要求和法律要求，
在开展任何FM寻购活动之前.清晰地表达组织的需要和用文件记录最终目标或目的是非常必要的。
刃外.了解关键的机会和风险，并识别当前和未米的战略决策将会给核心业务的服务以及核心业务的设施支持需求带来哪些后果.这也同样重要。FM组织宜具备有关下列方面的信息：最高管理者对目前FM组织的绩效、服务水平和质量的印象。需求红织/业务单元的战咯规划时间表核心战略方而的变化·这些变化在其规划范围之内，并预计将会在以下方而造成显著影响：·利益朴关者的期望；
·地域代表性：
·建筑组合/租赁物业：
·场地和位置：
·工作空间/T作场所；
·产品和分销：
。技术型基础设施和其他基础设施资：·人力资源、企业文化和企业标识：·安全性和运营风险问题；
·可持续性和环境问题：
、社会责任
最有可能发生的严峻挑战，以及这些挑战可能会给服务和支持的需要需求带米哪些影响，业务月标。主要驱动因素和限制因索。核心业务与非核心业务之间的划分。可持续性方面
服务范围。
创新要求，
特殊服务要求和危险品管理（在适用的情况下），交接安排。
当前的服务交付赖型。
5.3将需要转化为要求
该寻购过程步骤见图3，
寻购战
略和核
心业务
识别和！
分新当
前/米米
的需要
将需要！
转化为
（5.3）
认刻服
务交付
制定和
分析业
可选方案务案例
选择更优！
选的寻购八
服务交付
可选方案
图3寻购过程：将需要转化为要求内部服务
外部服务
服务采购和
FM协议
（7+8+9）
测量服
务供应
在了解核心业务的需要之后，设施服务或将要提供的服务的范用需加以确定。从“需要”变为“要求”的5
-rrKaeerkAca-
GB/T 40059—2021/IS0) 41012:2017转化过程就是去识别满意度准则以及相成的服务或商品美于如何将需要转化为要求的示例参见附录A，设施服务的范用能包括一个单一的服务，也能包括一系列设施服务所有支持基本活动的服务都宜就其相关性、适当绩效和成本效益来定期地逆行检查新的服务要求可能涉及对丁知识和技能的需要，而这些是之前并未要求过的。因此，将这类资源及早地纳入过程之中是非常重要的。宜开展下列活动并考虑下列因素：检查服务可选方案评估/估价所要求的、可用的数据，以满足新的要求：为新的服务供应评估产量，指定初步的服务水平，质量和绩效要求，并获得来白最高管理名的确认/认可；
按照源白基本活动的信息·在当前的服务和支持的基础1调整产量、服务水平、质量和绩效要求：
一迪过可测量的形式，以相成的/建议的绩效指标来表达绩效要求，以使进行约定的/决定的绩效要求与实际测量结果之间的比较：考急各FM活动之问的相T依赖性对丁创建或保证FM活动之问协同效果十分重要。5.4确定服务水平
该寻购过程步骤见图4.
寻购战
略和核
心业务
识别和
分析当
前/未来
的需要
将需要
转化为
识别服
务交付
制定和
分析业
可选方案务案例
选择更优
选的寻购入
服务交付
河选方案
图4寻购过程：确定服务水平
内部服务
外部服务
服务采购和
FM协议
（71819）
测至服
务供应
在需求要求已制定完毕之后，下步就是确立服务水平或绩效质量，以满足要求，把\要求”变为“规范”的转化过程会确定适当的工作范围和所需资源。只有服务水平得到了确定后，人员编制或服务商的提供数量才会完全量化。
预期的服务水平需要既考虑到定性的标准，又考虑到定量的标准，在创建有效的服务水平时，以下两个关键要素是最基本的：
a）期宜为切实可行、能够实现的；b）期望宜遵循服务水平和满足服务水平所需的资源数量之问的关系。服务水平与每一个能够满足核心业务需要的\要求”相关。绩效度量参数它为了所有的要求而加以识别和清晰说明。这些绩效度量参数可以是定性的，也可以是定量的，们是它们亢足够充分地确定需要和期望是否得到了满足：如果这些度量参数还无法做到.那么起码也要足以应对差距和要求.以便改进绩效。
有美服务水平要求的格式和结构包含在附录D巾，服务水平绩效度量参数的合理搭配确定广管理指标集或KPI.而且可包括以下部分或全部：预算符合度/预算差异；
一响应时间（例如：应急工作、紧急下作和日常下作）：一工作完成率；
一积极主动的工作数量刘比事后纠正（即被动补救)的工作数量；预防性维护符合度；
安全检查和测试符合度；
员工/承包商的利用率/生产率；清清度水平（内部和外部的）：-rrKaeerkAca-
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中华人民共和国国家标准
GB/T40059—2021/IS041012:2017设施管理
战略寻购和协议制定指南
Facility management-Guidance on strategic sourcing and thedevelopment of agreements
(1SO 41012:2017,IDT)
2021-04-30发布
国家市场监督管理总局
国家标准化管理委员会
2021-11-01实施
-riKacerKAca-
2规范性引用文件
术语和定义
子购战略和了解核心业务背景
4.1子购战略
1.2战略层而、战术层而和运作层而…4.2.1
战层面
战术层面
运作层面
5FM中的寻购过程
寻购过程流程图
识别和分析当前和木米的需要和期望将需要转化为要求
确定服务水平
识别服务交付可选方案
制定和分析业务案例
财务考因素
投资战略
估算成本和附加价值
定价战咯
风险分析
协议的不同层面
项目战略
为服务可选方案制定业务案例
5.7选择史优选的于购/服务交付可选方案6设施服务供成
原则性可选方案·
6.2内部服务供应.
6.3外部服务供应
7FM协议的主要特征
必备要件
-rrKaeerKAca-
GB/T 40059—2021/ISO41012:201713
GB/T 40059—2021/IS0 41012:20177.2.1
管理责任的分配和沟通
服务水平协议（SLA）
合同终止
7.3协议结构和内容
8协议中的常见考虑因素
灵活性·
绩效准则
信息责任
报告和审核程序
持续改进、最仕实践和创新
资产史换和项口活动·
法律法规www.bzxz.net
企业标准
协议终止
协议的准备和制定
准备阶段
资格预审阶段·
招标/谈判阶段
协议编制阶段
签署阶段
实施阶段
进场阶段
验证阶段
运行阶段
终止阶段…
测量服务供应绩效
测量有效性
附录A（资料性附录）服务要求示例：业务案例内容示例..
附录B（资料性附录）
附录（（资料性附录）协议结构：通用条款附录D（资料性附录）服务水平协议：协议（SLA条款)的益处、编制和结构参考文献
-rrKaeerKAca-
本标准按照GB/T1.12009给出的规则起草。GB/T40059—2021/1S041012:2017标准使用翻译法等同采用IS0）41012：2017设施管理战略寻购和协议制定指南》。与本标准中规范性引用的国际文件有一致性对应关系的我国文件如下：GB/T36688—2018设施管理术（ISO410112017.IDT）本标准做了以下编辑性修改：
“参考文献\中用国内文件代替原文中部分相对应的国际文件并调整了次序：删除IS）和IEC用丁维扩标准化技术数据库的地址信息本标准山全国设施管理标准化技术委员会（SAC/TC581)提山并归口本标准起草单位：上海费哲设施管埋咨询有限公司、深圳市设施之家科技有限公司、中机生产力促进中心、微软（中国)有限公司、华晨宝马汽车有限公司、北京博绿信远建筑技术有限公司，本标准主要起草人：刘军、吴姣、张利民、陈开俊、郭篇、顾枫、曹利、马宏宁、范雪松。rrKaeerkAca-
GB/T40059—2021/IS0)41012:2017引言
设施管理系列国家标准对设施管理的特性行了描述，并可同时适用丁私营机构和公共机构。注：在英文中，术语\lacility nanagencnt\和\laciliticsInanagemcnt\可换使用。在本系列标准的编制过程中，通过国际合作已经识别了可以跨越各种市场领域、红织类型、过程活动和地理位置而适用的普遍做法，这些标准的实施将有助于：一提升质量、生产力和财务绩效；一增强可持续性并减少对环境的负而影响；一开发功能型、激励型的工作环境：维护合规性并提供安全的工作场所：优化生命周期绩效和成本：
一改逊适应能力和相关性：
一史成功地展现组织标识和组织形象，设施管理（FM)及相关的商品或服务支持核心织活动和月标的实现。本标准的月的在于，让组织能够识别并选择FM设计、寻购和交付中最合适的可选方案，本标准提供了整个战略寻购过程的步骤指南以及如何编制和实施适当的内部或外部设施服务协议指南：本标准还为下列事项提供指南：协设的种奖：
—一协议的制定、结构和内容：定义的削明（在适当的情况下），本标准推逊一种从战略层面到运作层面的方法论，附带示例和检查清单。此寻购方法的适用目的在于，为FM专业人员，以及采购、财务和高级管理团队在价值增值和运行成本优化方面做出重大贡献附录A和附录B给出了此典型服务要求和业务案例的示例，附录C和附录D提供「通用条款、专用条款以及典型协设的结构化核对清单。对于以一个用平台为基础，同时义考患到在起源、日的和国家法律法等方而有所差只的设施管现协设而声：这些附录更使于当事人在协议制定过程中选择重要条款及优先事项。
本标准主要是为了复杂的内部白营或外部采购服务而缩写的，如果将它适用丁较小的项目，则本标准中所采纳的内容规定可能需要按比例缩减，本标准中的信息并不完全适用于所有设施管埋过程或设施管理协议，
本标准中所提到的\协议\\服务”\服务供应商”，特指“FM协议/设施服务协议\\设施服务\*设施服务供应商（内部设施服务供应方或外部设施服务供应商）”。此外，何提到的单个服务，也川能包含多项服务。
-riKacerKAca-
1范围
设施管理
GB/T40059—2021/1S041012:2017战略寻购和协议制定指南
本标准为设施管理(FM)中的战略寻购和协议制定提供指南。它强调：FM寻购过程中的基本要素：
寻购过程中的FM角色和责征：
典型协议模型的制定过程和结构：本标准适用于：
与围绕核心业务的服务和支持功能相关的战略过程；FM战咯的制定：
设施服务供应协议的制定，该协议涵盖公共和私营服务需求以及内部或外部生产/交付可选方案；
-FM信息系统的开发；
-FM教育和研究；
主要工作环境奖型下的纽织发展和业务过程再造（例如：工业、商业、行政、军事、医疗和膳宿等工作环境）。
2规范性引用文件
下列文件对于本文件的质用是必不可少的，凡是注什期的引用文件，假注门期的版本适用手本文件。凡是不注Ⅱ期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。1Vocabulary
ISO 41011 Facility management3术语和定义
IS041011界定的术语和定义适用手本文件4寻购战略和了解核心业务背景
4.1寻购战略
FM的架构、交付以及支持服务供应与需求组织的业务战略保持致·是成功实现核心业务日标的关键，因此，FM组织对需求组织的战略进行分析是非常重要的。为实现这·日标，个有效的购过程将起到重要作用。
可能对寻购战略产生影响的谁则包括但不限于：竞争环境：
价值驱动因索（包括成本/效益分析）；一对于资源灵活性的需要；
业务风险：
供应链的可靠性/过度依赖单一供应商的风险；1
-rrKaeerkAca-
GB/T40059—2021/IS041012:2017运作方而的相互依赖关系：
内部白营FM专业知识的可用性：一各种供应可选方案的可用性和可行性；企业政策例如：坏境政策和企业社会责任政策）：一法律法规要求和预期的法律变化；组织文化和管理风格：
报告要求和管理信息系统：
战咯层面和运作层面「的企业月标：创新；
不动产和FM战略：
建筑资产组合。
出丁大多数组织都在动态变化的环境下生存，因此这些寻购过程宜保持连续性，并且在任何时恢都与组织的整体业务战略密划相关。寻购过程能然得充是的FM能力作为支持，这一点是至关重要的，这种支持途径通过内部或者外部的供应来源而实现，这些能力亢包括们不限于：了解核心业务：
分析技能；
管理技能；
沟通技巧；
适当的FM知识；
一采购技能；
法律技能；
环境、社会和文化意识：
评价服务可选方案和所需成果的能力：4.2战略层面、战术层面和运作层面4.2.1总则
为了取得成功并交付所需的结果与核心业务的任务、愿最，标和领域保持高度一致，可进一步地说，为核心业务提供战略指南、剂释需要并将它们转化为清晰的服务需求和要求正是FM的角色。FM在个层面上发挥作用：
一战咯层面；
战术层而；
运作层而。
“战略层而”“战术而”和“运作层而”的定义见ISO41011。4.2.2战略层面
战咯层面的月的是通过以下活动实现组织的长期且标：确定符合组织战略的FM战略：
为空问资产：过程、服务来制定决策并完善指导原则：积极的输人和响应：
启动风险分析和风险缓解并提供适应组织内部变化的方向：确定绩效管理方针和成果；
-rKaeerkca-
评估设施对基本活动、外部环境和社会所产牛的影响；维护与政府机构和其他利益相关名的关系：批准业务计划和预算：
向需求组须提供咨询服务：
确定重新采购的准则；
制定采购决策，
4.2.3战术层面
战术层面的目的是通过以下活动实现组织的中期目标，例如行政管理：
一报告(创建和执行)；
一记录(状态和事件）：
实施并监视战咯指南：
制定业务规划和预算：
将FM目标转化为运作层面的要求：确定服务水平协议（SLA)：
确定关键绩效指标（KPI)：
管理项月、过程和协议：
管理FM团队；
管理FM服务团队；
优化资源利用：；
对变化进行适应调整和报告；
GB/T40059—2021/IS041012:2017在战术层面与内部服务供应或外部服务供应商进行沟通4.2.4运作层面
运作层面的日的是通过以下活动在日常下作巾为最终用创造所需的还境·例如：按照SI.A交付服务；
监视和检查服务交付的过程；
监视服务供应商：
接受服务请求（例如：通过服务平台或服务热线）；收集来自最终用广的绩效评价、反馈、需求等数据；向战术层面报告：
在运作层面「与内部服务供应方或外部服务供应商进行沟通。5FM中的寻购过程
寻购过程流程图
子购过程由第5章一第10章中所描述的各个步骤组成，如图1所示。3
-rKaeerkAca-
GB/T 40059—2021/1S 41012:2017纠正措施/改进（如果必要的话）寻购战
略和核
心业务
理解业务
背景和战
将服务战
略与业务
或略（包
括环境、
企业社会
责任、法
律、经济
和政治间
题）保持
识别和
将需要
分析当
转化为
前/未来
的需要
识别需求
组织当前
的和未来
的设施需
要和期望
确定将要
交付哪些
指定准则
和参数
器要，以
及交付地
识别预期
点和交付
的可测量
的输出
（质量水
确定将变
实现的战
略目标
（成本、
质量等）
为每项服
务确定续
效指标和
识别服！
务交付
制定和
分析业
可选方案】
务案例
市场调查创建业务
确定成本
和风险基
财务问题
确定投资
估算成本
定价战略
风险分析
组织需要
项目战路
选择更优！
选的寻购入
服务交付
同选方案
内部服务
外部服务
选择和推荐更优选的寻购可选
将此推荐方案付诸执行：
a）内部自营（确定所要求的
能力水平、分配资源、组
织安排）：
b）外包（协商、签署协议）。
图 1 寻购过程流程图
识别和分析当前和未来的需要和期望该寻购过程步骤见图2。
寻购战
略和核
心业务
识别和
将需要
转化为
分析当
前/末来
>的需要
识别服！
务交付
制定和
分析业
【可选方案】
务案例
选择更优
选的寻购
服务交付
可选方案
内部服务
外部服务
图2寻购过程：识别和分析当前和未来的需要和期望FM
服务采购和
FM协议
（71819）
制定服务
水平协议
制定整体
FM服务
供应协议
纳入所要
求的合同
记录续效
股行FM
测性服
务供应
后续工作，
监视和检验
服务供应商
的交付成果
据收集利
向买房组织
报告设施服
比较交付和
服务要求
认别和实施
纠正指施
服务采购和1
FM协议
（7+8+9)
测至服
务供应
在对需要进行识别时，第一步就是要了解当前状况并建立一个基准。对当前的组织结构、能力、服务交付模式、现有服务合同以及当前绩效度量参数有个全而的埋解是至关重要的。现有核心业务信息的下列附加要素在人多数寻购过程中都发挥着重要作用。于管理服务供应时可能会涵盖范国非常广泛的、性质完全不同的需要和需求.FM相关的寻购活动则至少宜从需求组织那里获取以下信总：基本活动和核心业务使命，愿景战略和企业价值：，业务/活动的关键日标；
-地理位置和运营区域，建筑组合和空问；组织的短期/长期战咯方向及其对诏如建筑组合、技术型基础设施、劳动力和胜任能力的影响；组织的文化、结构、治埋和决策制定原则（地方的、区域的、全球的）：日前和末米可能的(预期的)企业形象和商标：核心产品/服务的范围和性质以及分销（地方的区域的、全球的）：与川持续环境问题和社会责任相关的战略考虑因素：对战咯选择产生决定性影响的安全性、适应性和其他风险考虑因素：-rrKaeerkAca-
GB/T 40059—2021/ISO41012:2017对战略选择产生决定性影购的顾客，需求组织和其他利益相关者：用于规划和控制服务的信息管理：服务供应的现有基础和安排以及服务范用：基本活动和支持服务之间的接口：“现状\的情况：用广对日前的服务供成范围和质量所具有的期望和满意度；适用的法定要求和法律要求，
在开展任何FM寻购活动之前.清晰地表达组织的需要和用文件记录最终目标或目的是非常必要的。
刃外.了解关键的机会和风险，并识别当前和未米的战略决策将会给核心业务的服务以及核心业务的设施支持需求带来哪些后果.这也同样重要。FM组织宜具备有关下列方面的信息：最高管理者对目前FM组织的绩效、服务水平和质量的印象。需求红织/业务单元的战咯规划时间表核心战略方而的变化·这些变化在其规划范围之内，并预计将会在以下方而造成显著影响：·利益朴关者的期望；
·地域代表性：
·建筑组合/租赁物业：
·场地和位置：
·工作空间/T作场所；
·产品和分销：
。技术型基础设施和其他基础设施资：·人力资源、企业文化和企业标识：·安全性和运营风险问题；
·可持续性和环境问题：
、社会责任
最有可能发生的严峻挑战，以及这些挑战可能会给服务和支持的需要需求带米哪些影响，业务月标。主要驱动因素和限制因索。核心业务与非核心业务之间的划分。可持续性方面
服务范围。
创新要求，
特殊服务要求和危险品管理（在适用的情况下），交接安排。
当前的服务交付赖型。
5.3将需要转化为要求
该寻购过程步骤见图3，
寻购战
略和核
心业务
识别和！
分新当
前/米米
的需要
将需要！
转化为
（5.3）
认刻服
务交付
制定和
分析业
可选方案务案例
选择更优！
选的寻购八
服务交付
可选方案
图3寻购过程：将需要转化为要求内部服务
外部服务
服务采购和
FM协议
（7+8+9）
测量服
务供应
在了解核心业务的需要之后，设施服务或将要提供的服务的范用需加以确定。从“需要”变为“要求”的5
-rrKaeerkAca-
GB/T 40059—2021/IS0) 41012:2017转化过程就是去识别满意度准则以及相成的服务或商品美于如何将需要转化为要求的示例参见附录A，设施服务的范用能包括一个单一的服务，也能包括一系列设施服务所有支持基本活动的服务都宜就其相关性、适当绩效和成本效益来定期地逆行检查新的服务要求可能涉及对丁知识和技能的需要，而这些是之前并未要求过的。因此，将这类资源及早地纳入过程之中是非常重要的。宜开展下列活动并考虑下列因素：检查服务可选方案评估/估价所要求的、可用的数据，以满足新的要求：为新的服务供应评估产量，指定初步的服务水平，质量和绩效要求，并获得来白最高管理名的确认/认可；
按照源白基本活动的信息·在当前的服务和支持的基础1调整产量、服务水平、质量和绩效要求：
一迪过可测量的形式，以相成的/建议的绩效指标来表达绩效要求，以使进行约定的/决定的绩效要求与实际测量结果之间的比较：考急各FM活动之问的相T依赖性对丁创建或保证FM活动之问协同效果十分重要。5.4确定服务水平
该寻购过程步骤见图4.
寻购战
略和核
心业务
识别和
分析当
前/未来
的需要
将需要
转化为
识别服
务交付
制定和
分析业
可选方案务案例
选择更优
选的寻购入
服务交付
河选方案
图4寻购过程：确定服务水平
内部服务
外部服务
服务采购和
FM协议
（71819）
测至服
务供应
在需求要求已制定完毕之后，下步就是确立服务水平或绩效质量，以满足要求，把\要求”变为“规范”的转化过程会确定适当的工作范围和所需资源。只有服务水平得到了确定后，人员编制或服务商的提供数量才会完全量化。
预期的服务水平需要既考虑到定性的标准，又考虑到定量的标准，在创建有效的服务水平时，以下两个关键要素是最基本的：
a）期宜为切实可行、能够实现的；b）期望宜遵循服务水平和满足服务水平所需的资源数量之问的关系。服务水平与每一个能够满足核心业务需要的\要求”相关。绩效度量参数它为了所有的要求而加以识别和清晰说明。这些绩效度量参数可以是定性的，也可以是定量的，们是它们亢足够充分地确定需要和期望是否得到了满足：如果这些度量参数还无法做到.那么起码也要足以应对差距和要求.以便改进绩效。
有美服务水平要求的格式和结构包含在附录D巾，服务水平绩效度量参数的合理搭配确定广管理指标集或KPI.而且可包括以下部分或全部：预算符合度/预算差异；
一响应时间（例如：应急工作、紧急下作和日常下作）：一工作完成率；
一积极主动的工作数量刘比事后纠正（即被动补救)的工作数量；预防性维护符合度；
安全检查和测试符合度；
员工/承包商的利用率/生产率；清清度水平（内部和外部的）：-rrKaeerkAca-
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